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25 de Junho de 2021

Meu aluguel atrasou, posso ser despejado?

Hipóteses, mitos e ... Calma!

Guilherme Mioto, Advogado
Publicado por Guilherme Mioto
ano passado

Nesse momento conturbado do mercado de locações, algumas das dúvidas que mais chegam ao meu escritório, são:

"Não consegui pagar o último aluguel, posso ser despejado? Quando?; quanto tempo tenho para pagar?; mas é uma família com crianças, o juiz vai permitir?; quanto tempo vai levar?; mas eu dei três alugueis antecipados, vou perdê-los?; o proprietário disse que terei de sair em uma semana..." e por aí vai.

Resolvi então desmistificar o procedimento do despejo a fim de atenuar a angústia que, em especial nos dias atuais, machuca tantas pessoas, e a primeira resposta que costumo dar é, calma!

@MiotoAdvogado.

A Lei do inquilinato é submetida a princípios garantistas, foi promulgada em 1991 gerando um sistema protetor ao inquilino, devido aos inúmeros abusos que o mercado impunha na época, ante a parca regulamentação do tema e a ferocidade do mercado.

Percebam que estamos falando de não mais que 30 anos atrás, motivo pelo qual, não raras vezes, encontramos contratos com cláusulas ilegais, reajustes abusivos, cobrança antecipada, dentre outros... O tempo dos contratos de papelaria acabou, mas eles ainda existem e continuam sendo o instrumento - com nenhuma segurança jurídica - de muitas locações pelo Brasil afora.

Mas então, Como Funciona o Despejo?

I – INADIMPLÊNCIA.

Este artigo vai abordar a hipótese do despejo inerente a inadimplência do locatário, leia-se, com relação a falta de pagamento de aluguel ou encargos correlatos.

O primeiro mito a ser quebrado é quanto ao atraso do pagamento do aluguel.

A Lei permite que o locador inicie o processo de despejo imediatamente após o primeiro atraso – sim, no dia seguinte – configurado o atraso, o locador já poderá pedir judicialmente o despejo do inquilino, não havendo qualquer necessidade de se aguardar 30, 60 ou 90 dias como se pode imaginar.

Na prática, isto não acontece, dificilmente o locador iniciará um processo de despejo sem antes cobrar a dívida em atraso de todas as formas amigáveis possíveis, isso porque, qualquer movimento no judiciário envolverá um custo de operação, como custas judiciais, honorários advocatícios, dentre outros, logo, o primeiro movimento do locador, será a cobrança extrajudicial, leia-se, fora do judiciário.

Portanto, cada locador poderá agir de uma forma diferente, i) cobrando pessoalmente – mais comum em locações realizadas diretamente pelo proprietário – ii) notificando formalmente o devedor pelo atraso – usual com imobiliárias/administradoras – iii) e/ou por escritório de advocacia, usualmente no limite da paciência do credor, onde poderá negativar o nome do devedor e o protestar.

Esgotadas as tentativas de cobrança extrajudicial, costuma-se, então, iniciar-se um processo de despejo cumulado com cobrança, ou seja, além de pedir o despejo, pede-se ao judiciário, também, a cobrança dos valores devidos, sendo estes: a soma dos alugueis atrasados, taxas, honorários advocatícios e as custas processuais antecipadas pelo autor da ação.

Portanto, havendo o atraso do aluguel, poderá o locador dar início ao processo de despejo, assim que entender necessário!

Mas como eu havia dito, calma!

Iniciar o processo de despejo não significa que o devedor terá de deixar o imóvel no dia seguinte.

II – ORDEM LIMINAR DE DESPEJO.

“A minha vizinha foi despejada em menos de 90 dias, mas conheço um caso – do amigo do meu amigo – que o processo se arrasta por anos”.

Pois é, cada caso é um caso!

É comum que dificuldades financeiras apareçam sem qualquer aviso, uma demissão, uma doença, um período ruim dos negócios... não raras vezes, o que o inquilino mais precisa é de tempo para deixar a vida em ordem e saldar seus débitos, mas a ameaça de perder o teto que guarnece sua família ou o seu negócio, cria uma situação insustentável no cotidiano, deixando ainda mais fundo o buraco que se encontra o devedor.

Por tais razões, o legislador entendeu que quando não existir uma força contratual que de segurança e equilíbrio as partes envolvidas, ou seja, quando não houver garantias mínimas previstas em contrato de que o locatário quitará o débito de alguma forma e, garantindo o locador que na hipótese de estar equivocado indenizará o locatário, poderá o judiciário decretar o despejo de forma antecipada.

Existe no direito processual a figura da decisão liminar, uma decisão judicial que é dada já no primeiro ato do juiz, em antecipação a tutela pretendida, ou seja, o que você deseja ao final da ação é antecipado, mesmo antes da defesa do réu. No caso da ação de despejo, o juiz o decretará, e só depois receberá a defesa do locatário.

Entretanto, para que o juiz antecipe uma decisão final, deferindo o pedido liminar de despejo sem ouvir o réu, alguns requisitos primordiais devem ser atendidos, e é aqui, que em muitos casos, é negado o despejo rápido, antecipado, anterior a rescisão do contrato.

Para entendermos tais requisitos, necessária um atenta leitura do artigo 59, § 1º, inciso IX e, do artigo 37 da Lei do inquilinato, vamos lá:

Art. 59. (...).
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Portanto, a primeira regra que extraímos é que, concedida a liminar, o réu terá o prazo de 15 dias, após sua intimação, para desocupar o imóvel, mas somente se concederá a liminar, se o autor (locador), caucionar (garantir) o juízo com o valor equivalente a 3 meses de aluguel, ou seja, depositar o valor de 03 meses de aluguel em uma conta judicial, que ficará à disposição do juízo.

Ainda, somada a condição anterior, poderá ser autorizada a liminar de despejo somente se o contrato for desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, sendo: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia; IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Portanto, se houver no contrato de locação qualquer das garantias acima descritas, não será autorizada a medida liminar de despejo sem a análise da defesa da parte contrária. Leia o posicionamento do STJ sobre o tema aqui.

Por fim, vale lembra que aluguel antecipado não é caução, sendo inclusive proibido (artigo 43, inciso III da Lei 8245/91) e, a famosa figura do avalista, em verdade, trata-se do fiador, portanto, é fiança, mesmo que no contrato se denomine diferente.

Na prática, indeferido (negado) o pedido de despejo liminar, somente haverá a decretação do despejo ao término do processo, após audiências, debates técnicos jurídicos, apresentação de documentos diversos como meio de prova e análise de eventuais recursos sob efeito suspensivo, enquanto isso, continuarão a se somar, mês a mês, os valores dos aluguéis que vieram a vencer, os quais, ao final, deverão ser pagos com incidência de multa, juros, correção monetária, honorários de sucumbência, custas...

Mas que injustiça, o locatário não pagou o aluguel! O que há para ele alegar em sua defesa?

III – DEFESA DO LOCATÁRIO.

III.I PAGAMENTO.

Como vimos, deferido ou não o pedido liminar, o réu será citado para responder ao processo, apresentando sua defesa, sua contestação.

Deferida ou não a tutela provisória, a primeira ação que poderá tomar o locatário é a chamada purga da mora, ou seja, dentro de 15 dias poderá realizar o pagamento do débito de forma integral, afastando definitivamente o despejo.

Tal ato, fulminará a ordem de despejo liminar, bem como, a ação de despejo em si, eis que o requisito (objeto) que o locador se apoiou para o pedido, estará extinto.

Contudo, cuidado, tal pagamento deve ser integral e complementar as custas processuais, honorários advocatícios e demais encargos na forma do artigo 59, § 3º e 62, inciso II da Lei do Inquilinato, lembrando-se que a lei é taxativa, o pagamento deve ser integral, se não forem depositadas as custas processuais, por exemplo, não será considerada a purga da mora, não produzindo qualquer efeito o pagamento parcial.

III.II DEMAIS MATÉRIAS DE DEFESA.

O locatário poderá alegar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (art. 350, CPC).

Oportunidade para afastarmos mais um mito, famílias com crianças ou pessoas adoentadas, podem ser despejadas sim! Não existe qualquer proteção a posse advinda de tais critérios, casos como os de pandemia, entretanto, são tecnicamente combatidos por outros fundamentos, recomendo a leitura dobre o tema aqui:

A defesa do locatário em ações de despejo e cobrança pode caminhar em diversas vias, dependendo por óbvio, de cada caso, entretanto, importante notar que para se reclamar um direito, seu dever deve estar em dia.

Quando o locatário não paga o aluguel, seu dever contratual não foi cumprido, porém, não raras vezes, esta inadimplência é causada pelo próprio locador.

Já efetuei diversas defesas onde o locador cobrava do inquilino valores não contratados, pedia pagamento antecipado, recusava-se a efetuar consertos de sua responsabilidade, reajustava o valor da locação ao seu bel-prazer, enfim, cometia atos, note, que o tornava devedor contratual, e como eu disse ali em cima, para se reclamar um direito, o seu dever deve estar em dia.

Tais atitudes do locador, oneram o contrato de locação de tal forma que de forma silenciosa e abusiva, tornam o seu cumprimento impossível por parte do locatário, desaguando na sua inadimplência.

O foco deste artigo é demonstrar ao devedor que, havendo boa-fé, há caminhos para evitar o despejo, e que, via de regra, não há motivos para desespero pelo atraso de prestação locatícia, você locatário, terá inúmeras possibilidade de defesa se estiver sofrendo qualquer lesão aos seus direitos.

Ainda, vejo a necessidade de alertar quanto a abusos do locador, em especial na cobrança, e em atitudes não civilizadas atinentes a ameaças e condutas ilegais.

Portanto, deixo para outra oportunidade, temas como a necessidade de demonstração de boa-fé contratual, deposito de valor incontroverso, incongruência entre contestar e purgar a mora, direito de retenção por benfeitorias, consignação em pagamento, repetição de indébito em cobrança de valor indevido...

Entretanto, para os mais curiosos, por hora, recomendo a leitura sobre alguns destes temas, aqui, aqui e aqui.

Por oportuno, finalizo com o alerta quanto a eventuais atitudes ilegais dos locadores, não raras.

Atos ameaçadores por parte do locador, como por exemplo, desligar a luz do imóvel, ligações ameaçando expulsar o inquilino, trocar as fechaduras, visitas inoportunas sem agendamento e fora do horário convencional, dentre outras, podem, inclusive, ensejar uma futura ação por danos morais e/ou material ou até mesmo uma ação criminal.

Independentemente de ser o contrato de locação verbal ou escrito, o locador só pode retomar o imóvel caso o locatário o desocupe espontaneamente ou mediante ordem judicial, a qual, inclusive, deve ser cumprida com a máxima cautela, na presença de um oficial de justiça, que irá descrever todos os bens móveis e entregar à guarda do depositário.

Como se pôde notar, a ameaça de desocupação coercitiva - leia-se, a força, mediante auxílio policial - existe e será efetivada se houver inadimplência, contudo, com interesse na solução do conflito, boa-fé e... calma, você terá todas as oportunidades necessárias para se defender de eventual abuso, saldar o débito e evitar o despejo.

Este é o primeiro artigo que escrevo tentando fugir, na medida do possível, do juridiquês usual, é voltado exclusivamente as pessoas que não vivem no profundo e tormentoso mundo jurídico, por isso não é um artigo que visa esgotar a matéria e sua tecnicidade, espero ter alcançado o objetivo.

Ficou com alguma dúvida? Comente para eu saber qual tema abordar em um próximo artigo.

Curitiba, 07 de Maio de 2020

Guilherme Francisco Mioto

Advogado, OAB/PR 60.583.

www.guilhermemioto.adv.br

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Leia também: Rescisão amigável do contrato de locação (DISTRATO).

**O conteúdo não exaure a matéria, consulte seu advogado **

1 Comentário

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gostei muito do artigo, bem explicativo e instrutivo. Gostaria de aprofundar mais a respeito!! continuar lendo