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13 de Agosto de 2022

Locação Residencial em tempos de pandemia.

Hipóteses para enfrentamento da crise

Guilherme Mioto, Advogado
Publicado por Guilherme Mioto
há 2 anos

A pandemia do novo coronavírus (COVID-19) afetará fortemente o mercado imobiliário brasileiro, gerando a necessidade de revisão, repactuação e, até mesmo, extinção de instrumentos contratuais.

Neste segundo artigo sobre o tema “locações em tempo de pandemia”, farei breves considerações ao mercado de locações imobiliárias inerente a imóveis residenciais.

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De antemão, necessário esclarecer que grande parte das regras da locação residencial não se aplicam as locações comerciais, as quais já foram tratadas no artigo sobre Locação Comerciais em tempos de pandemia.

FATO IMPREVISTO – ONEROSIDADE EXCESSIVA GERADA –

FORÇA MAIOR – INADIMPLÊNCIA.

As relações locatícias são normalmente geridas por um contrato realizado entre o locador (proprietário) e o locatário (inquilino), sendo que, todas as tomadas de decisão de ambas as partes, preliminares ao pacto, foram tomadas em um momento específico do tempo. Uma abrupta e inesperada mudança, ocasionada por condições especiais, podem gerar o direito de rever o pacto a parte que se interessar, a fim de equilibrar a relação.

É este o cenário que nos apresenta a nova pandemia mundial.

O mercado imobiliário passou a receber, nos últimos dias, inúmeros pedidos por parte de inquilinos a fim de suspender, isentar ou diminuir o valor da locação, por óbvio, os motivos alegados são os mais variados.

De outro lado, os locadores se apresentam propícios em negociar seus contratos prezando pela manutenção da locação, entretanto, tal afirmação não se traduz em isenção pura e simples do aluguel mensal, afinal, são relações privadas entre particulares.

O artigo 317 (teoria da imprevisão) do Código Civil prevê que:

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Na mesma via, Embora seja aplicável lei específica às relações locatícias, a revisão dos contratos em geral também encontra respaldo nos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil (teoria da onerosidade excessiva).

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato (...).

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

Como se vê, admite-se a resolução do contrato (extinção), a pedido da parte prejudicada, ou a sua revisão (repactuação) se a parte beneficiada se oferecer para restabelecer o equilíbrio contratual ou se for comprovado o desequilíbrio contratual.

Vale ainda apontar que a pandemia deverá ser reconhecida como caso fortuito e de força maior, situação gravada no artigo 393 do Código Civil:

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Entretanto, tais dispositivos não concedem uma autorização abstrata a inadimplência e, aqui, o cuidado deve ser redobrado.

Qualquer tomada decisão por parte do inquilino deve ser aceita formalmente pelo locador, a fim de se evitar qualquer alegação futura de prejuízo, ou seja, a primeira cautela a se tomar é a formalização dos atos, exigindo-se do locador um termo de abono, suspensão ou a própria alteração contratual prevendo as novas condições, tudo por escrito e assinado.

SOLUÇÕES POSSÍVEIS:

a) EXTRAJUDICIAL - Acordo

A melhor e menos onerosa forma de compor as situações que surgirão é um bom acordo.

De um lado, o locador deverá entender a situação de calamidade presente no país e a grande possibilidade de ter direitos mitigados na justiça, bem como, considerar o fato de que não somente o atual inquilino estará passando por dificuldades financeiras, como também a grande maioria da população, sendo totalmente inesperado que um novo inquilino seja encontrado nas mesmas condições do atual.

De outro turno, o locatário deve entender que o locador necessita dos valores da locação para sua subsistência, onde não raras vezes, aquela é sua única fonte de renda, em especial em casos de locação residencial. A lei não prevê o direito abstrato ao “calote”.

Logo, a melhor orientação é encontrar dentre as peculiaridades de cada caso, o melhor equilíbrio possível, podendo ser negociado por exemplo:

I - Uma suspensão dos alugueis por período certo, mediante a sua diluição em parcelas futuras pós crise;

II – Uma diminuição no valor da locação por período certo, com seu posterior retorno ao valor original;

III – A suspensão dos alugueis por período certo, mediante a sua quitação ao final do contrato;

IV – A isenção do pagamento do aluguel por período certo, com a majoração do prazo contratual (ou seja, não pagar determinados meses e aumentar o prazo contratual, dando ao locador uma garantia de maior tempo de locação);

V – Rescisão contratual com devolução imediata do imóvel e a isenção de encargos como multas e taxas.

b) JUDICIAL – Revisão contratual.

Não encontrando as partes uma solução amigável ao problema, uma das saídas é a revisão judicial do contrato, a fim de, cumulativa ou alternativamente I) diminuir o valor da locação e; II) suspender os pagamentos da locação; III) extinguir a locação sem imposição de encargos.

Outro ponto relevante é que, nos termos do art. 68 da lei 8.245/91, será possível formular pedido de fixação de aluguel provisório até que a demanda seja julgada em definitivo

Contudo, a decisão pelo palco judicial deve ser tomada com muita cautela, levando em conta os custos processuais, o tempo e o resultado incerto, ou seja, deve ser a última opção.

Com efeito, a melhor recomendação é, com o auxílio de em advogado de confiança, buscar acordos e evitar a judicialização neste momento, entendendo que não há qualquer norma permissiva de inadimplência, nem haverá por parte do governo qualquer decreto neste sentido, eis se tratar de situações do mercado privado.

Curitiba, 25 de Março de 2020

Escrito por Guilherme Francisco Mioto

Advogado, OAB/PR 60.583.

www.guilhermemioto.adv.br

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Leia também: Locação Comercial em tempos de pandemia

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